王利明院长出席“物权法与房地产业发展专家论坛”

11月20日，由成都市人大法制委员会和市房管局联合主办的“2005中国(成都)物权法与房地产业发展专家论坛”在蓉开讲，我院院长、全国人大法律委员会委员、物权法起草专家王利明教授出席了此次论坛。此外，全国人大常委会委员扈纪华、建设部政策研究中心主任陈淮、国务院发展研究中心研究员丁宁宁教授为在场的200多名代表热议了这部关系人民群众切身利益的民事基本法律。

附演讲实况：

主持人：现在论坛继续进行，第二场演讲由王利明先生进行，王利明现任中国人民大学法学院院长、博士研究生导师，兼任国务院学位委员会法学学科评议组成员、中法学会民法学研究会会长、十届全国人大代表、全国人大法律委员会委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民检察院专家咨询委员会委员、中国国际经济贸易仲裁委员会副主任、建设部顾问，他演讲题目是“征收征用与私有财产权的保护”。下面有请王利明先生。

王利明：各位领导、各位来宾、大家早上好，非常感谢论坛主持者邀请我来讲几点意见。我今天主要是谈公共利益与征用的问题。公共利益是公法、私法普遍关注的重点问题，也是公权力和私权利连接的焦点。因为其关系到如何限制政府权利，保障个人财产权利的问题，认真处理好征收、征用及补偿问题，也是构建法治社会的重要内容。今天我们讲法治这个概念，尽管在学界有不同的看法，学者的理解很不一样，但是我个人认为，法治实际上可以用八个字来概括，就是依法“限制公权、保障私权”，公共利益这个问题就是要着力解决公权和私权、公共利益与私人财产权利之间平衡的问题。

物权法草案7月10日草案公布之后，其中有关公共利益与征收征用问题获得了社会高度关注，可以说各界反映比较激烈的很多都是围绕着物权法草案中有关征收征用的几个条款。物权法草案第四十九条规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿”。物权法草案第68条、第128条也进一步规定了对公民个人财产以及用益物权等的征收征用的限制及其补偿。但是，社会各界对这几个条款的修改提出了不少意见。其中有一条重要的意见就是，物权法中应当对公共利益下一个准确定义，他们认为在我们实践中，不少地方政府机关在拆迁中，不适当地借用了公共利益这个旗号，所以一些征收、征用、拆迁的情形存在着这样那样的问题，迫切需要在物权法中对公共利益下一个明确的定义，这样对于防止公共利益被滥用，对于充分保障公民财产权具有非常重大的意义。

这个建议我觉得确实是有道理，但是我们在讨论过程中，可以说对这个意见经过了认真的研讨，查阅了大量的国外文献资料，我个人认为，在物权法中要对公共利益下一个准确定义是非常困难的。我觉得“公共利益”的最大特点可能就在于法律的文本很难准确地对其下一个定义，而只能留待通过有关的程序解决或者是通过司法在个案中进行解释。

为什么立法上很难对公共利益下一个准确定义呢？我想有四个方面原因。

第一个原因就是公共利益概念本身具有概括性，公共利益内容非常宽泛，其不仅仅包括经济利益，还包括非经济化的利益。公共利益的范围也可以体现在文化，秩序、安全中，所以可以说公共利益涵盖范围越来越宽泛。有人也建议我们在界定公共利益时能不能采取一些排除办法，即把商业利益排除出去，剩下的就是公共利益。我们说这种排除法也是很难的，商业利益和非商业利益可能是交织在一起的，一个小区他不仅仅是开发的商业住宅，有可能还涉及到学校、医院、环境问题等等，诸如这些问题我们不能简单地说其就是一个商业利益问题。在学理上讨论的公共利益常常被认为是不特定人享有的利益，但是特定和不特定也是相对的，特定享受利益主体的范围也是不特定，如果其对象是社会开放的群体，其也可能转化成了公共利益。

第二个原因，公共利益的内容是不断发展的，它是一个开放的概念。公共利益因不同社会发展阶段，各国的具体国情、经济发展水平而具有不同内涵，它和国家政策、不同时期的社会需要有着非常密切的联系，其内容很难穷尽。我们今天在立法上对公共利益进行了界定列举，但是这种界定列举很难概括公共利益的内容，也很难预计明天可能会发生的变化。举一个简单的例子，在几十年前，很多国家并没有把消费者利益它看作公共利益的范围，认为这纯粹是一个商业利益问题，但是在最近这几十年，随着世界各国对消费者利益保护的加强，很多国家的判例学说，越来越承认消费者利益也可能是公共利益保护的对象，这就表明这个概念是不断发展的。

第三个原因，公共利益本身具有一定程度的不确定性。之所以公共利益具有不确定性，是因为首先就是对于利益评价具有相当的主观性，也就是说公共利益有些时候是因人而异的。比如说刚才陈淮先生也讲了，我们要拆除小区，我们看有利于环境，可能是符合公共利益的，但是也有可能从另外一个角度看待这一问题，这个小区有一定的历史价值，可能展现了一定的传统、习惯或者保留这样当地历史的原貌，这也可能体现公共利益。这是一种看法，是从不同角度来理解，很多学生认为公共利益具有一定的主观性。另一方面就是我们刚才提到了受益对象也有不特定性，随着不特定的人越来越多也可能转化为公共利益。

第四个原因，公共利益的分层次性。我们不赞成在物权立法里面详细规定公共利益，因为这个概念本身是分层的，体现了层次的复杂性，公共利益是一个概括性非常强的概念，它包含了各种层次的公共利益，首先是关系到全体社会成员共同的利益和国家主权的利益，这一类属于比较典型的公共利益；其次是个人的生命、健康、自由等法律要保障的基本价值的利益；三是不特定人的经济、社会、文化、教育等方面的利益，四是交易安全、秩序利益等等。很多学者列举了各种类型，但是我们注意到这些列举内容具有层次的区分，比如说国家主权利益是最高的利益。我们说建造一个小区，它可能有利于增进地方就业，增进地方财政收入，从这个角度来说有人也把它归结为公共利益。但这种公共利益怎么能够和国家的主权利益相并列呢？这样来看公共利益类型非常复杂，在法律上是很难进行表述以及进行准确的界定。所以很多国家把这个问题留待司法去判断，也是这个道理。

那么是否可以采用排除的办法来界定公共利益，例如，在界定“社会公共利益”的概念时，将单纯的商业利益、企业利益、集团利益甚至国家利益从公共利益中予以排除，从而从反面来界定公共利益的内涵呢？我们认为，此种方法较之于正面界定公共利益的办法具有可操作性，至少从学理上看，单纯的商业利益或某些特定人受益的利益以及单纯的团体利益是不能作为公共利益。但由于公共利益同时也具有可转换性、开放性和变动性，这决定了在这些利益中也可能会涉及公共利益或者在一定时期内向公共利益转化。例如涉及到部分消费者的团体利益，如果涉及的消费者越来越多，就会转化为公共利益。至于国家利益，完全可能和公共利益发生交叉。即使是商业利益，也可能会涉及税收、就业等问题从而间接地涉及社会公共利益，因此也无法从公共利益中绝对的排除掉。尤其应当看到，究竟排除哪些利益才能界定公共利益的内涵，在法律上是难以明确规定的。如果排除得过少，则可能会使公共利益的内涵膨胀。如果排除得过多，则可能会使公共利益的内涵被不适当地缩减，从而不利于国家通过公共利益对私有财产进行必要的限制。

所以，我们建议《物权法》草案不必要对公共利益下一个准确的定义。考虑到实践中，许多地方以“公共利益”之名进行一些不正当违法拆迁，造成了一些不良影响，为了防止出现这些问题，必须在物权法中对征收，征用迁的具体条件以及必备程序作出准确规定。也就是说在什么情况下，具备什么条件，才能够征收、征用，包括拆迁。如果这个问题解决得好，可以相当程度地有效防止实践中出现的公共利益的滥用问题。以公共利益为名义对公民财产进行征收的时候，法律上可以作出一些指导性的意见，通过司法个案裁决的办法来确定公共利益的内涵。比如说分层的公共利益怎么区别，怎么界定，采取什么标准。

在司法裁决中，某行为是否为公共利益应当受到保护，要考虑政府所采取的行政和因此给人民造成的损失是不是呈比例等等多种标准来限制司法，用以指导司法来正确解释公共利益的概念。我觉得从这两个方面做好了，公共利益概念高度抽象的问题是可以解决的，不一定要通过《物权法》界定公共利益的途径来解决这个问题。

第二个问题我要谈的是我们要在物权法里面严格区别征收与征用的概念。现在我们的草案把征收征用都放在一起规定的，甚至把拆迁也放在一起，很多人认为征收、征用、拆迁都是一回事，它们的条件、范围、补偿标准都是一样的，这个看法我们觉得可能和我们草案中对此集中规定有关系。刚才我们谈到，我们要解决实践中滥用公共利益的问题，必须要严格界定征收、征用的条件，这样的话物权法就必须要把这两个概念严格区分开。尽管征收、征用具有很多共性，都涉及到行政权行使和运用的问题，但是这两个概念和制度的内容是不一样的，是应该区分开来的。

首先征收要导致财产所有权的移转，关于征收是否仅仅适用于移转财产所有权的情形，现在各国规定也不完全一样。我在这里简单解释一下，在美国、德国一些法律规定里面，他们对于征收称为（taking），该词的范围非常宽泛，其中既包括了财产所有权的移转，也包括了对财产权进行限制，这个限制如果达到了相当的程度，他们认为也是一种征收。在美国法中，并没有我们所讲的“征用”的概念，因为其征收的概念非常宽泛，不仅包括了通过具体行政行为而强制性地获得公民财产权，而且包括政府对公民财产权的限制，如限制土地开发利用等，这些也可以看作是征收。例如，在南卡纳临那州有一个案例，原告曾经化了一大笔钱在一个小岛上买了两处房产，打算盖房子，但是，政府颁布了一项法律规定，在该土地上不能建造任何永久性的建筑。按照美国法律，这种情况已经使原告的财产丧失了价值，也可以构成征收。这种情况在我国也是大量存在的，例如，有人在自己家种了一棵古树，那以后他要卖房子，想把古树一起卖，但是政府说不准卖，因为这是古树要受到保护，再如有人在沙漠上植树造林，栽种了大片树木，但是，在栽种树木过程中，它投资了不少钱，后来他想把树木砍伐掉还债，但是，政府认为，出于环保考虑不能砍伐这些树木。这就对公民的财产权进行了限制。如果是这样，能不能适用征收的规定，对公民给予适当的补偿，确确实实是一个我们物权法现在还没有解决的问题。在美国以及很多发达国家，他们都看作征收，统一使用补偿的方法进行解决，我们建议将来在《物权法》通过之后，通过司法解释的办法，能不能适当扩大征收的概念，对这一类情况给予补偿。这个问题还需要进一步探讨。

其次征收主要适用于不动产。对于动产，我个人认为没有必要征收，因为动产都是大批量生产的产品，在市场上可以替代，商店花钱都能买到，既然可以替代的话，政府就没有必要把某个公民强制性地要把所有权拿走，如果不动产确实是独一无二的，那就另外说了。之所以很多国家把征收这个制度放在不动产法律中规定，主要原因也在于此，但是征用情况比较复杂，征用既可以对不动产征用也可以对动产征用，甚至在实物里面大量都是对动产征用。防汛的时候把某个老百姓的家具等拿来防汛，这就是动产征用，但是征用也可能是对不动产的征用，例如，在非典时期要使用某单位的旅馆来隔离病人，所以适用条件问题不一样。

有的国家法律规定，因为征收要导致所有权的移转，而且这种移转是永久性的，这对公民限制就更大。正是考虑到对于公民的财产权益的剥夺情形，所以对于征收适用程序在法律规定上更为严格，所以很多国家规定基于公共利益征收问题上，应当有议会通过一定程序来确定，通过议会来进行表决。这个表决有时候也导致出很多奇怪现象，我们看到有的案例，如有一个厂商要投资新建一个工厂，要征一批地，要对该地进行征收，在当地议会表决时，议会说这是符合公共利益的，因为在这里修建工厂能够带来当地税收，能够解决当地多少人的就业问题，所以尽管他是商业化的利用，但是他体现了公共利益，议会通过这个程序就认为它是符合公共利益的。公共利益的问题是和表决权联系在一起的，这个做法我觉得也是值得我们考虑与借鉴。有不少学者现在也呼吁，涉及到征收不能完全由政府来作出一个决定，是不是也有必要拿到同级人大去表决一下，我觉得这个问题也值得讨论。

第四点就是在是否要考虑紧急状态的条件方面，征收与征用也不一样。征收的话通常不是在紧急状况下实施，只要是出于公共利益需要，不管在什么情况下，都可以征收。但是征用是有两个条件限制，一个是公共利益，还有一个就是必须要是在紧急状况下不得已而采取的这种方式，情况非常紧急的情况下才能进行征用。紧急状态主要是指基于有关公共事务、军事、民事重大事件的需求。就像刚才我们提到的公共利益征收，有的国家通过议会表决，有人解释是征收不是在紧急状态下，征用是在紧急状态下，要表决也表决不了，跟这个问题也有关系。

最后，征收和征用的补偿标准也是不一样的，因为征收是永久性移转所有权，而征用只是暂时限制公民使用权。这样的话对于老百姓剥夺财产价值是不同的，所以征收通常要补偿要高于征用所补偿的数额，这两者是有区别的。这也是我们为什么建议在《物权法》里把这两个概念分开，因为他们确确实实不同。

在这里我想简单地谈一下拆迁的问题，现在我们的草案把拆迁放到征收征用里面，作为同一个问题来规定，因为很多人认为，拆迁是征收的内容或者是征收引发的后果，但我觉得这样理解就把农村的不动产的拆迁征收和城镇的不动产拆迁和征收的问题混和在一起了，就农村来说，拆迁应该以征收为前提，因为土地不是属于国家所有的，土地是集体所有的，必须在征收后土地所有权发生移转，土地所有权发生移转以后建筑物才有必要拆迁，必须征收后可以拆迁。从这个意义上说拆迁是征收引发的后果。但是对于城市不动产来说不是这样子，因为土地本来就是国有的，所以他不需要先进行征收就可以拆迁，因为所有权已经是国家的了，所以城市不动产的拆迁不完全以征收为前提，这两者是有区别的，所以对于这个问题我们也建议有必要在立法上要作出区别，没有必要一定要把拆迁问题和征收混在一起，可以考虑单独规定。

第三个问题我想谈一下征收征用补偿问题。大家知道我们去年《宪法》修改的时候，在《宪法》里面，规定了国家有权根据公共利益对公民财产进行征收、征用，同时规定国家应给予补偿。我觉得宪法修改增加这一条规定，充分体现了法治的精神，强化了对公民财产的保护。也有些学者对这些条款感到不满意，认为对于怎么样补偿，采取什么样的补偿标准，《宪法》没有规定，所以在去年修宪过程中争论非常多，我们认为，宪法没有作出规定，主要是要把这个问题留给物权法解决，宪法不可能规定得过于详细，它只能规定基本的原则，而由物权法来具体化。具体怎么补偿应该是《物权法》去研究的问题，所以留在《物权法》中进行解决。

现在我们《物权法》草案在今年7月10号向全民征求意见，一些学者、专家、老百姓对于这一规定提出了不同意见，他们认为把国家规定放在前面，作为首要标准来规定这是不妥当的。国家规定究竟指什么规定，是指国务院统一规定还是地方政府红头文件的规定？如果是包括地方政府红头文件的规定，很多地方规定本来就是不合理的，对于不合理的规定仍然要作为补偿标准继续首先适用，仍然要依据这些文件来执行，那等于根本没有解决这个问题。这个意见我们认为也不能说没有道理，我个人建议就是说《物权法》首先应该规定一个补偿的标准，而这个标准就是合理补偿的标准，换句话说，《物权法》应当规定在基于国家利益进行征收之后首先就是按照合理标准来进行补偿，所有的行政法规或者地方性的规定都应当符合这样一个合理补偿的标准，而不能简单的有规定的要依规定。

为什么？我个人认为，物权法规定一个合理补偿标准，首先因为是《物权法》是基本法，是调整财产关系的基本法，也是保护公民财产的基本法，所有的法规包括规章都应该依据《物权法》来进行制定，就补偿标准而言，行政法规和地方法规应当根据《物权法》补偿原则和标准来确定具体补偿意见和标准，而不能够倒过来先由地方或者先由有关地方红头文件规定，然后再适用《物权法》规定，这是不妥当的，也不符合《物权法》的地位和具有的作用。

其次，国家的规定实际上是国家的定价，但征收与作为市场交易的买卖最大的区别仅在于，被征收方负有类似于强制承诺的义务，其他方面应无实质性差异。在市场经济条件下，对征用后的补偿完全采用国家定价不具有充足理由。只有充分合理的补偿才能够充分保护公民的私人财产，防止行政权力的滥用，合理补偿实际上是充分补偿和公正补偿，它能够较好地协调公共利益与私人利益之间的关系，能够防止国家征收权的滥用，又为通过行使国家征收权，为保障公共利益的实现提供了必要的基础。另一方面，合理补偿标准也可以为国家发展和保护公共利益留下必要的回旋空间，便于随着市场的发展和社会的变化对补偿标准作出调整。

第三，我们必须要考虑到，如果存在红头文件的规定，而且我们必须要按照红头文件的要求来进行补偿的话，那么将来就补偿的问题发生争议之后，怎样给老百姓提供一种救济，在法律上可能会遇到很大麻烦。这个麻烦在哪里呢？因为就补偿问题发生争议之后，假如说这个补偿完全是按照有关行政法规和规章进行的话，即便这个补偿标准是不合理的，也很难得以解决。如果老百姓要去法院打官司，这也是一个难题，法院是无权审查我们法规和规章的规定合理与否，因为我们司法权现在所能够审查的主要是具体行政行为和规章以下的抽象行政行为，对于法规和规章，法院无权审查。如果说这个规章不合理，法院是无法对此进行纠正，这样的话老百姓就难以获得救济。但是如果说《物权法》规定按照合理化标准来进行征收征用后的补偿，而政府是按照合理补偿原则来作出的补偿，那么，作出这种补偿实际上可以理解为实施了具体行政行为，对这个问题发生了争议，老百姓是可以在法院主张救济的。我个人觉得是不是在《物权法》规定合理补偿标准之后，由政府具体作出补偿规定和措施，如果不合理的话应该给老百姓一种救济渠道。

但是关于什么是合理补偿，这个问题确实是有不同看法和争议，也需要在《物权法》里面完善。这个太抽象了，怎么样才能切合实际是物权法要研究的问题，物权法应当对合理补偿尽可能地具体化。比如，在美国法中，合理补偿的标准常常需要根据合理的市场价格来界定。合理的市场价格通常是一个愿意购买该财产的人向一个愿意出售该财产的人所支付的价格。通过征收的方式，要使得被征收财产的人重新恢复了被征收以前的状态。当然，这样理解也可能有些极端。因为征收和买卖毕竟不完全相同，不能把征收的补偿完全等同于买卖的价格。但无论如何，需要将合理补偿的标准具体化。合理补偿标准的具体化，也有利于法官在审理有关征收征用的纠纷中准确地适用法律，解决纠纷。物权法草案中确立的有关补偿标准都是对宪法关于征收征用补偿的具体化。考虑到我国法院尚无对宪法的解释权，所以不宜由法院就补偿的标准直接对宪法的规定作出解释。因此，由物权法对宪法的上述关于补偿的规定作出具体规定是合适的。物权法关于补偿的具体规定，既为对私有财产的保护提供了法律依据，也为协调公共利益和私人利益的矛盾确立明确的标准。我们认为，物权法对合理补偿可以进行进一步的界定。

我个人理解合理补偿主要还是指直接损失的补偿，不应当包括间接损失，不是说什么利益的损失，各种经济损失都要由政府来补偿，因为在这里我想指出，征收征用和侵权不是一回事，征收征用尽管剥夺了老百姓的某些权利，但是毕竟是基于公共利益，在法律上不属于侵权问题，正因为不是侵权，所以就不能按照侵权法上的完全赔偿原则来进行赔偿，不能把直接损失、间接损失统统由政府赔偿，这个不行。我们为什么叫补偿，而不叫赔偿，这在法律上是有严格区别的，赔偿是全面赔偿，直接损失和间接损失都要赔偿，补偿只是适当的，不是全部的，这两个概念是不一样的。比如说，我利用某个房屋开饭店，生意非常红火，但现在土地要被征收，那么，我每年的利润损失可能就是几十万。这些损失是否都要由政府来赔偿呢？我认为，恐怕这些损失不能都获得赔偿，毕竟这不是一个侵权法的问题。

其次，合理补偿意味着应当尽量地考虑市场的价格，我个人不赞成完全要依红头文件的规定来进行补偿，我觉得这样实际上就把补偿的标准变成政府定价了。我们也不赞成，将征收征用完全等同于买卖，不能说征收征用获得的补偿就是出卖所有权地市价。但是，在界定合理补偿的内容时，我们应当充分参考市场价格。这就是说，要考虑到被征收财产现在的市场价格是多少，如果其现在的市场价格无法确定，就应当考虑与该财产相类似财产的市场价格。参考市场价格的时间，应当是征收征用时的市场价格。这个市场价格应当成为征收征用补偿的重要参考，尤其是对于城市不动产来说，应当尽可能按照市场价格补偿。我们说尽管他不是一个全面赔偿，但是应当充分补偿，就要充分考虑市场价格来进行补偿，也就是这个征收征用价值究竟有多大，应当有一个中介机构去评估，我个人建议我们应在《物权法》中把要经过中介机构的必要评估能不能写进，来确定补偿是不是合理。我觉得这个问题还需要进一步研究。

另外，征收征用财产价值不一样，补偿标准也不同，我们要区分城市土地和农村土地征收征用问题，很多人提出来是不是把农村土地补偿和城市不动产补偿完全等同，都要按市场价格补偿，这个看起来容易但实行起来很难。我们认为，在确定征收集体所有的土地时的补偿时，应当参考土地使用权的出让价格，但出让价格只是一个参考基数，不一定与征收补偿的价格完全一致。比如在征收之后，由于城市基础设施建设的逐步完善，国家对于该块土地周边环境的改善等，都可能导致所征收土地的价值增值。但是，征收的集体土地的补偿金与该块土地的出让金差距过大，也确实不利于保护集体所有权人及所涉及村民的合法利益。

最后我想顺便谈一个问题，补偿的标准能不能通过协商来确定。很多人建议包括很多地方政府都建议，对于补偿问题，干脆采用协商优先的原则，比如说由当事人自己协商，由政府和被征用、征收人协商，协商多少就是多少，合理补偿其他标准都可以改变，对这个意见我还是有不同看法。这个是可以解决很多办法，但是我们必须注意到，征收征用关系是一种很复杂的关系，不是一个纯粹的民事关系，不是一个纯粹的土地之间关系，也不是一个完全的行政关系，因为在这里各种关系交织在一起，就征收征用本身是一个行政关系，是一个不平等关系，就补偿问题而言，可能体现了一定的民用关系，因为考虑被征收征用人常常是弱者，很难和政府处于平等地位，因为这个原因我个人比较担心要完全由当事人自己协商，由政府和而征收征用人协商，恐怕是有问题，恐怕不能充分体现被征收征用人的财产权利的保护。任何协商只能是在平等协商的条件之下，才能得到一个合理解决的标准。时间到了，我讲的不对的地方希望大家批评指正，谢谢！

主持人：感谢王利明先生的精彩演讲，下面利用10分钟时间提问。

嘉宾提问（1）：我想向王院长提一个问题，《物权法》草案49条和128条规定征收、征用要按照国家标准适当补偿。我们当时建议明确：在这个补偿没有到位之前，就不能算作征收征用关系完成。我的看法是时补偿标准未到位就不应当允许实际进行拆迁。您觉得我们这个建议是否可行？谢谢！

王利明：这个看法有很多学者曾经提出过。这主要是理解问题，如果说把补偿到位之后才完成征收，那就把它看成了一种交易了。我有不同的看法，因为征收征用是国家根据公共利益的决定。我觉得国家作出征收征用决定之后就产生了征收关系。补偿应该是征用征收的一项内容，其并不影响征收。

提问（2）：刚才您谈到了政府征用问题，我注意到国家征收仅限制在公共利益的条件下，其他一切商业用途都禁止国家征收。我这个问题包括四个小问题，第一个问题就是没有国家利益、公共利益的话，老百姓愿意不愿意征收？一个村子里面有高速公路要通过，有一条是省里要修的路，县里自己也要修一条路，在这样情况下，非国家征收下，农民愿不愿意？二是按照商业价值还是工业价值补偿？如果工业价值补偿，国家还要亏一点。如不是国家征收的时候，如果把愿意征收了，他产生的价格是给政府还是给集体还是给农民，我说的都是非国家征收。第三个问题就是最严重的问题，大家都知道，最近几年中国的城市政府的财政的大部分都是来源于土地财政，如果把这部分非国家征收土地收入，如果国家没有这部分钱的话，我们国家势必会出现一些问题，如果政府这部分问题没有解决好的话，我估计下面一连串效益会打折扣。第四个问题就是如果规定了合理补偿标准，将来征地就更难了，这是否会影响西部的发展。我调研到上海、苏州和南京我就感觉他们干的比较好，但是在我们西部征收征用还存在着一些问题，所以我觉得把地区的征收问题考虑进去，因为物权法不可能是安居乐业的法，应该是促进和谐的法，所以我希望在非常公平的前提下，还是应该考虑到具体的地域的情况，我想知道这个征收征用会不会制约西部的发展？我不希望王老师能回答我，我希望王老师把我们基层的建议能够在人大讨论的时候提上去。

王利明：我听到你前面的问题，国家要修公路，企业也可能要修公路，也可能要利用这个村的土地，像这些究竟应该怎么办？我想首先要澄清一个观点，我们讲征收这个概念是特定的，就是说只限于国家为了公共利益需要，来对公民财产进行征收征用，所以征收征用的主体只限于国家。不存在所谓非国家的征收、征用。某个企业要用他人的土地修建高速公路或修建桥梁的话，尽管有一定的公益性质，但是不能认为是征收。因为企业是不能成为征收征用主体的。如果企业要利用这块地修建高速公路等等，就必须要通过交易行为。如果企业要用地，最好的一种方式就是和村民或者是村民委员会等机构去定一个设定地役权的合同，对于这个土地设置一个长期的负担，然后再作合同里面具体协商一个补偿的标准。有关地役权的问题，在《物权法草案》中作出了详细规定，请您留意。

第二个问题是关于补偿的标准是对商业价值和还是对工业价值的补偿？《物权法》草案只是规定了合理补偿，至于在补偿过程中如何实现其合理性，要考虑到商业价值和工业价值等问题。

在征收征用的时候，村民能不能选择呢？我觉得他恐怕必须服从征收征用，既然是公共利益的需要，首先你在这里是强制性的，不是要不要征收，这个问题必须是征收的，是强制性的。

插话：我说的是非公共利益时候。

王利明：如果是非公共利益的的话，那就不是一个征收征用的问题了。实际上是企业和村民、村委会之间通过协商而订立的合同关系，是典型的民事关系。补偿的标准补偿数额是由村民去选择，去确定。

至于最后一个问题，说物权法会不会影响到西部发展，我觉得不会，我个人对此充满信心。物权法会有助于西部繁荣和发展，不会限制发展，即便是规定了合理补偿的标准，他也只能是更充分的保护了个人财产权利，形成了更好的财产的秩序，形成更好的和谐发展的法律环境。这从长远来说对于促进西部发展是很有必要的。

提问（3）：我刚才注意到你刚才在城市房屋拆迁的时候把征地和拆迁这两种法律关系区别开来，我的问题是在物权法当中怎么样处理房和地关系，是房随地走还是地随房走还是房地合一？

王利明：你这个问题提得非常好，《物权法草案》并没有明确规定是房随地走还是地随房走，这涉及房地之间的产权关系问题。但有一点是确定的，房地在登记的时候应当是统一的。《物权法草案》有一条专门规定了国家应当实行统一的登记制度。统一的登记首先应当体现在房地登记的统一上。为了促使统一，您可以看到我们草案中多个条款，都体现了房地统一登记的精神。比如说草案里面规定，老百姓要到任何一个机关去，要求在办理登记的时候，把房地合一来办，登记机关不得拒绝，应该为老百姓去办；如果房子要抵押的话，土地也相应抵押，如果土地抵押，土地上面的房屋也相应抵押。目的也是要尽可能目的促使不动产登记制度统一。当然，实现这一目标可能还需要一个阶段过程，但是我们希望将来朝着这个方向发展。

嘉宾提问（4）：您以前在您主持的物权法草案中，提到说要对登记进行实质审查，现在我们看这个草案没有对这个审查职责进行规定或者明确的规定，您认为物权法对登记审查资格究竟是实质审查还是形式审查，请您给一个详细的解释，好吗？

王利明：原来我们建议立法机关尽可能规定实质审查，主要是考虑物权法应当对登记赋予强大的公信效力。如果信赖登记，同时交易了，这个交易登记是受法律保护的。如果不搞实质审查，只搞形式审查的话，弄得不好，会引起更大麻烦，会导致很多问题发生。但是根据调查，我们的登记机关很难做到实质审查，因为不仅仅是审查文件的真伪，对交易合理性真实性都要审查，工作量很大。特别是这个问题与登记机关的责任也有联系，将来登记发生错误了，登记机关应该对没有尽到实质审查的义务所发生的损害，或者说对所有的登记错误，都要承担责任。这个在目前来说登记机关也做不到。所以现在《物权法》草案第12条实际上主要是形式审查，但是在特殊情况下可以实行实质审查。所以说，我们草案写得是以形式审查为主，实质审查为辅。

嘉宾提问（5）：我是成都日报社选送的市民代表，很高兴见到王先生，在这之前我也读了您写的著作。我提一个问题，就是房地产企业进行拍卖，从政府手里取得一定的土地使用权，并投资建造商品住宅；市民通过市场交易，购得房屋，取得房屋产权和土地使用权。在这个过程中，我有三个问题，第一个问题就是房地产开发企业土地使用权的标的物是什么？

王利明：你问的问题实际上是土地使用权的标的物是什么？按照我们一般理解，尽管土地使用权并非所有权，但是其标的仍然是物，也就是土地本身。

提问：第二个问题是市民取得的房屋产权的标的是什么？

王利明：这在物权法制定的讨论中是有争论的，这涉及两个问题，一是区分所有权的标的。区分所有权的标的仍然是所有权本身，当然每个业主所享有的实际上包括专有部分的所有权和共有部分的共有权。而这两部分权利的标的也是限于它们对应的这些物本身。二是期房权利的标的。我们讲的物权主要是有体物，但是在特殊情况下权利本身也可以作用权利的标的，比如质押权，在还没有盖房之前，我们买受人取得这种权利，这种权利是什么？我们说是未来的利益，但是期房算不算物权，现在越来越多的专家觉得应该算，因为毕竟能够进行登记，公示了可以形成为物权。我理解期房权利的标的是一种无形的财产。

提问：第三个问题房地产开发公司给社会提供了产品，市民买了房屋，这种商品这种物的形态是什么？是建筑本身还是一个什么东西，还是一种权利？这个是我的第一个问题。第二个问题就是企业在取得土地使用权时，因为拍卖关系已经向政府提供了出让金，为什么市民取得房屋所有权以后，还要为土地付费，那么市民和政府之间是什么关系？第三个问题是开发商房屋出售以后，建筑物本身这个物体作为一种物，他的物权主体是谁？

王利明：这个问题技术性很强，首先我想老百姓买到房子，就买到了一种专有部分的所有权和共有权，这两种权利都是你买房的时候获得的，但是这个权利是和物不可分割的，是结合在一起的。我们物权法专门规定了业主区分所有权。

就你说的土地使用费，我觉得不是出让金，可能是另外的一些杂费，可能是各地规定的不同的费用，我想不能包括在土地出让金里面，唯一的一种情况就是将来在土地使用到期之后，如果要续，可能会涉及到土地出让金的问题。物权法草案中没有严格区分住宅用地和商业用地的使用期限届满以后地情况，只是提出到期后要申请续期并补交出让金。我建议应区别对待两种用地即住宅和非住宅。对于住宅，使用期限届满以后应当自动延期，国务院应统一规定补交出让金的标准。而对于非住宅，则应该在土地使用期限届满时，由开发商和政府进行谈判和续期，但如果因公共利益等需要收回该土地，就可以回收。

就建筑物本身的权益来说，不能说建筑物都是开发商的，如果开发商把房子卖掉之后，仅仅保留了其中一部分房屋，开发商只能是作为一个业主，作为一个区分所有人和其他业主共享有权利，但是开发商不能说整个楼是你的，这是属于全体业主共有的。

嘉宾提问（5）：我是一个评估师，我想刚才你讲到问题，我想谈一个问题，如果你觉得好的话可以到人大去讨论。我觉得私人财产保护的话，我个人一直有这么一个观点，一直要保护到价值上去，因此我认为补偿的标准是什么呢，不应该是合理补偿，什么叫合理，什么叫不合理不好说，最好补偿我觉得应该按照市场评估价值去补偿，这是第一个。第二个就是我想说到的是我们现在的拆迁能不能在物权法里面进行区别，因为征收所需要的拆迁和商业性开发所需要的拆迁，我觉得这两种补偿标准是有差异的，征收拆迁是强制买卖，你不卖给国家也不行，但是征收的补偿标准我个人不太同意你刚才讲到的，哪种补偿好象不是完全的、充分的。我觉得商业兴开发还要增加一块，增加哪一块？增加新的商业利润，商业性拆迁不是一种强买强卖的形势，是一种协商行为，无论不是征收拆迁还是商业拆迁，基础是一样的，区别是商业要增长一块，增长这一块怎么做，也是评估师去评估。

王利明：我解释一下第一个问题，我刚才谈到合理标准，需要通过市场价格来具体出现，所以这一点我们意见是没有太大分歧的，所不同的是，我建议《物权法》首先应当规定征收征用后采用合理补偿标准进行补偿，不能直截了当地规定根据市场价格来确定补偿标准，这样可能写得有点僵硬，特别是考虑到农村土地征收等问题，还不能完全按照市场价格来进行补偿。所以，我们只能说，要根据合理补偿标准来补偿，但是应当充分考虑市场价格，这些说可能更灵活一点。但是意思没有多大分歧。

第二个问题，对于具体拆迁过程当中，究竟应该怎么折价，怎么评估，我觉得你还是很有经验了，你讲的这些很有道理了，我就不多说了，因为时间关系，今天就谈到这里，谢谢！