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律说新语丨关于商品房买卖合同面积误差调整价格条款约定“多退少补”效力问题的法律思考

发布时间:2022年04月27日

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律说新语丨关于商品房买卖合同面积误差调整价格条款约定“多退少补”效力问题的法律思考


笔者在为一起商品房买卖合同纠纷案件提供咨询服务中,发现咨询人(购房人)对房屋面积误差调整价格条款约定“多退少补”的效力及适用条件存在理解误区,导致其未结合交易时的具体情况进行分析,而是简单以“格式条款无效”为由向开发商主张双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款并败诉,且此类在维权过程中“跑偏了”的情况并非个例。对此,笔者结合实际案例,谈谈关于面积误差调整价格条款的设置及效力问题,与广大购房人和房地产开发企业客户一同分享。

 

第一部分 相关案例

一、咨询案例

基本案情:201831日,甲购买A公司开发预售的商品房住宅一套,双方签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定房屋建筑面积105.60平方米,单价为10550/平方米,合同总价1114080元,实际购房款总额依据房屋实测建筑面积确定,多退少补。合同签订当日,甲依约支付了全部购房款。20199月,A公司向甲交付房屋,甲发现房屋的实测建筑面积仅为97.54平方米,与约定建筑面积相差8.06,误差比达到7.63%,遂向法院起诉请求判令A公司返还房屋面积误差比3%以内购房款33422.4元及自支付购房款之日起至是及返还完毕止的利息(按一年期LPR利率计算),判令A公司双倍返还房屋面积误差比超过3%的购房款103163.81元。

法院观点:双方签订的《商品房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,约定房屋总价款以房产管理部门委托测绘机构实测的面积为准实行多退少补,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。

裁判结果:(1A公司于判决生效之日起三十日内按照建筑面积误差8.06平方米返还甲购房款85033元;(2A公司于判决生效之日起三十日内支付甲以85033元为基数按照同期银行贷款利率自201831日起至履行完毕之日止的利息;(3)驳回甲其他诉讼请求。

二、与咨询案例裁判观点趋近或一致的案例检索

2018)晋0105民初6604号民事判决:原告樊丹与被告恒实公司签订的《房屋买卖协议》及原告与被告润成公司签订的《商品房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方均应按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖协议》及《商品房屋买卖合同》均约定以房产管理部门组织实测的面积为准,对原告支付的涉案房屋的总房价进行多退少补,原告主张被告润成公司退还房屋面积误差比3%以内购房款19865元及双倍返还原告房屋面积误差比超过3%的购房款393355元,与《房屋买卖协议》及《商品房屋买卖合同》约定不符,本院不予采信。

2019)沪01民终13365号民事判决:本院认为,补充条款独立于预售合同正文,其在形式上足以引起合同当事人的注意,其内容也并未违反建设部的相关规章及最高院司法解释的相关规定。并且,房屋实测面积的大小系以权威测绘机构出具的报告为准,并非由被上诉人所决定,双方在签订预售合同时也无法预测暂测面积与实测面积的误差比,故争议条款即使为格式条款,也并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任,排除对方主要权利的情形。该补充条款合法有效,对双方当事人均产生拘束力。

2014)鲁民提字第160号民事判决:关于补充协议的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照合同约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理……。本案中,双方签订的补充协议作为主合同(商品房买卖合同)的从合同,亦是在双方协商基础上签订的,并未违反法律禁止性规定,应当认定该补充协议合法有效,原审认定正确。补充协议虽是格式合同,但该补充协议第三条并未约定房屋面积误差超出3%时,不作退款处理这样免除其责任的条款,而是对房屋面积超出3%时如何结算重新进行了约定,鼎城公司该补充协议并不违反《合同法》第四十条关于一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法律规定,且双倍赔偿房屋面积差异款,亦是在合同没有约定或者约定不明的情况下,才能依据法定原则处理,因此,在双方合同明确约定情况下,陈园园请求补偿协议无效,应双倍赔偿房屋面积差异款的申请再审理由因与双方约定不符,本院依法不予支持。

三、认定面积误差价格调整“多退少补”条款无效的案例检索

2021)鲁15民终5196号法院观点:

涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第13条关于面积差异处理的约定是开发商为了重复使用而预先拟定的,该条款虽涉及了4种解决方式,但实际上“双方同意按第4种方式进行处理”中的“4”系由荣盛公司打印合同空白处,并没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识或按照上诉人的要求对该格式条款予以说明,也不能显示订立合同时与许女士进行了充分协商,故该条款属于格式条款。一审认定《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十三条第四款为格式条款而无效并无不当,本院予以支持。

第二部分 相关法律、司法解释、部门规章等规定

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔20037号 )(已被修订)(下称原司法解释)

第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

20211229日,最高院发布《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》(法释[202017号)。根据该决定,删除了原司法解释第十四条有关面积误差3%的条款。

二、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)(现行有效)

第二十条  按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

三、《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171

第十三条 面积差异处理

该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的,双方同意按照第   种方式处理。

1. 根据第六条按照套内建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:

1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。

买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照   %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人选择不解除合同的,实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由买受人补足;超出 3% 部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%) 部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

套内建筑面积误差比= 实测套内建筑面积-预测套内建筑面积/预测套内建筑面积 × 100%

2. 根据第六条按照建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:

1) 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内 (含3%) 的,根据实测建筑面积结算房价款;

2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权解除合同。

买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 (含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照   %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人选择不解除合同的,实测建筑面积大于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由买受人补足,超出 3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

建筑面积误差比= 实测建筑面积-预测建筑面积/预测建筑面积 × 100%

3)因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

3. 根据第六条按照套计价的,出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸,并约定误差范围。该商品房交付时,套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,双方约定如下:                               。

4.双方自行约定:                  。

四、关于格式条款的现行相关规定

《民法典》第一百五十一条  一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《民法典》第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

《民法典》第四百九十七条  有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

《民法典》第四百九十八条  对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

 

第三部分 笔者评析

首先,根据上述(2018)晋0105民初6604号、(2019)沪01民终13365号和(2014)鲁民提字第160号民事判决书中的法院说理内容,原司法解释第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条实质上都规定了在发生房屋面积误差时“优先按照约定处理”基本原则,即说明前述条款关于3%面积误差调整的规定并不属于效力性强制性规定,而是在合同没有约定情况下对面积误差调整的漏洞填补规则。

其次,关于约定“多退少补”是否合法有效,根据相关法律条款的表述金额笔者检索的相关案例中法院说理,笔者认为需要分两个层次去解析:

第一,就约定“多退少补”是否属于格式条款来说,此类房屋面积误差调整条款一般都是由出卖人(房地产销售企业或开发商)在其通用的房屋销售合同文本中预先拟定并设置好的,普通购房人一般没有机会、条件进行协商或做出选择,完全符合法律关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”描述格式条款的基本特征(即预设性、重复使用性和不可协商性),当然属于格式条款。

第二,就该“多退少补”约定是否合法有效,亦需要区分两种法律适用标准。在适用合同法时,按照原合同法(已废止)第三十九条第一款、第四十条之规定,需要该格式条款符合法律规定的“合同无效”、“特定免责条款无效”或“未采取合理的方式提请非提供格式条款一方注意免除或者限制提供方责任”之情形时才应被认定无效。在适用民法典时,民法典第四百九十六条第二款和第四百九十七条之规定分别确定格式条款的“订入”和“生效”规则,第四百九十六条第二款特别明确了“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”,结合对该款的上下文理解,此处所指“与其有重大利害关系的条款”系指免除或者减轻提供格式条款一方责任等条款,即只有在提供格式条款一方未采取合理方式该类格式条款进行提示时,对方才能主张格式条款未“订入”合同,不成为合同的内容;第四百九十七条则就格式条款无效的情形,从原合同法确定合同效力和条款效力的认定范围扩大到了对民事法律行为效力的认定范围,但认定无效的基本原则基本不变,即除“合同无效”、“特定免责条款无效”外,只有“不合理地免除或者减轻提供格式条款一方责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利”的格式条款才无效。

回顾上述案件,从权利义务对等的角度来看,笔者认为房屋面积误差调整价格条款约定“多退少补”在一般情况下具有公平性,也符合等价交换的交易规则。但是,在某些特殊情形中,如适用“多退少补”来确认买受人与出卖人之间的权利义务,也可能显失公平。例如:刚需类商品房住宅的出卖人与买受人在合同中约定了关于房屋面积误差调整价格按照“多退少补”执行,但是房屋面积误差明显超过了正常合理的预计范围,如房屋实测面积超过约定面积的30%可能导致超出买受人负担房屋价款的能力范围,或实测面积小于约定面积的30%不能满足买受人的正常居住需要,继续要求买受人按照“多退少补”约定履行商品房买卖合同,则会使买受人承担不必要的经济负担,显失公平,则应将公平至于自愿之前优先予以考虑,对该“多退少补”格式条款订入时的交易背景等进行更进一步的综合审查,衔接适用如民法典第一百五十一条等规定撤销房屋买卖行为,以保障买受人的合法权益。

从商品房出卖人防范交易风险角度来讲,笔者也提出以下意见供房地产销售企业或开发商客户参考:

1、在与购房人订立商品房买卖合同时,应当严格遵循民法典规定关于格式条款的订入和生效规则,确保格式条款内容符合法律规定的订入和生效条件,特别是对涉及调整双方权利义务(不一定属于免除或者减轻提供格式条款一方责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利)的条款内容,也应当给予购房人充分的提示和说明,确保买卖双方对合同文本都能够充分理解,从而有效保障合同约定对双方的约束效力。

2、因《商品房买卖合同》示范文本的内容更新滞后且并不完善,大部分房地产销售企业或开发商会配套制定补充性的协议来完善双方权利义务,在制定补充协议时,如补充条款系对示范文本内条款作出调整或补充,则应尽量以覆盖性(替代性)的表述作出约定,以确保所提供的格式条款不存在两种以上的解释,以有效保障合同条款(特别是补充协议内容)对双方的约束效力。

 

律说新语丨关于商品房买卖合同面积误差调整价格条款约定“多退少补”效力问题的法律思考


史鸿清

毕业于美国马里兰大学,中国共产党党员,现担任北京德恒(太原)律师事务所合伙人、涉外业务委员会主任、山西省农业与农村法治研究会委员。

擅长业务领域:建设工程及房地产领域争议解决、涉外法律实务、企业法律实务。

 

 

律说新语丨关于商品房买卖合同面积误差调整价格条款约定“多退少补”效力问题的法律思考


严瑞雪

东北财经大学民商法学硕士,现为北京德恒(太原)律师事务所专职律师,民商事业务委员会委员,具有西安市某人民法院工作经历。

擅长业务领域:民商事争议解决、企业法律实务。

0351-8395811